I modsætning til traditionelle fast ejendom pant er finansiering af fast ejendom investeringer mere kreative og tilbyder flere muligheder, end du tror. Den gyldne regel i investering i fast ejendom er OPM (andre folks penge).
Jeg har penge nok; skulle jeg købe min investering i fast ejendom til kontanter? Nej, jeg absolut råd mod investere store beløb i kontanter i en enkelt fast ejendom investering. Der er to grunde til hvorfor ikke. Først skal du give væk de fleste af din indtjening ved at ikke udnytte din investering i fast ejendom. For det andet er det alt for risikabelt at sætte alle æg i én kurv.
Lad mig forklare gearing spørgsmålet for et øjeblik. Jeg vil give dig et eksempel på en $100.000 investeringsejendom, der typisk øger dens værdi (værdsætter) med 7% om året i gennemsnit. Måske mere, måske mindre afhængigt af hvor du bor. Betale alle kontant for denne ejendom vil give i en 7% påskønnelse profit plus nettooverskuddet fra leje stedet. Du ser nu på ca. 15% afkast.
Hvis du er konservative med dine investeringer kan du være tilfreds med denne form for en tilbagevenden. Disse dage, kan du få samme eller bedre returnerer med andre konservative investeringer minus besværet af at være en udlejer. Men du har ikke noget imod at være en udlejer, fordi du forstå og udnytte metoden leveraging med finansiering af din investering i fast ejendom.
Med ovenstÃ¥ende eksempel vil du ca $15.000 om Ã¥ret i overskud fra din investering. Nu lad os tage et nærmere kig pÃ¥ hvilken gearing kan gøre for dig. I dag kan en typisk ejendomsinvestor fÃ¥ finansiering sÃ¥ højt som 95% – 97% af købsprisen. Lejlighedsvis er 100% finansiering ogsÃ¥ til rÃ¥dighed. Men det ville være helt uretfærdigt i dette eksempel at sammenligne det med alle kontante indkøb.
15% afkast, lyder som en masse, men vent indtil du se dette. Lad os antage, at lejeindtægten vil dække alle dine udgifter, herunder afdrag på realkreditlån. At tage det samme eksempel fra før ville din nettoudbytte være 7% påskønnelse overskud af din ejendom. Dette vil oversætte til en $7.000 år fortjeneste. Med en 95% investeret finansiering på plads, du ville få $7.000 vende tilbage på $5.000 (din 5% ned betaling). Dette er en kæmpestor 140% afkast på investeringer.
Med den samme $100.000 kan du gå ud og få 20 investeringsejendomme, finansiere 95% af det og gør en fantastisk $140.000 overskud om året. Dette slår de forventede $15.000 overskud med en alle kontant postering hvilken som helst dag.
Selvfølgelig vil du have en masse besvær at få finansiering til 20 egenskaber i et enkelt år. Typisk er 5-6 nye leje ejendom pant, de maksimale långivere vil tillade disse dage. Dette er signalet at få kreativ med din finansiering strukturer.
I dette tilfælde ville sælgere finansiering være din nøgle til at nå dit mål for maksimal gearing af din investering dollars. Trods besked fra alle disse sene night infomercials er sælger finansiering sværere at få end de ønsker du at gøre, mener det er.
Det hele afhænger af sælgerens evne til at tilbyde sælger finansiering og sælgers motivation. Kun omkring 1 ud af 20 ejendomme til salg er i stand til at få sælger finansiering. Det betyder, at der er ingen pant balance på ejendommen. Fra denne smalle udvalg skal sælgeren motiveres til at sælge disse betingelser. Dette kunne være skattemæssige årsager, tidsmæssige begrænsninger, personlige årsager og mange flere.
Som du kan se dette udmønter sig i en masse arbejde at nå dine mål. Men lad mig fortælle dig en ting. Dette adskiller tire kicker fast ejendom investorer fra de virkelige go-getters. Ville du ikke er enig, lidt hårde arbejde og beslutsomhed er værd at bygge en real estate empire?
Jeg synes, det er vel værd ballade og hårdt arbejde. I slutningen af dagen holde du bygning din real estate investeringsportefølje og før end senere vil du kunne tjene penge.
Med venlig hilsen
Peter Dobler
Copyright (c) 2005 Peter Dobler